まさに安物買いの銭失い。建てる前に知っておきたいセメント杭地盤改良のリスク


地盤改良・補強工事によっては!数百万円も土地の価値が下がる

資産価値、そんなに低いの!?このお話は、地盤改良となる可能性の高い、浦安市、市川市、新浦安エリアでは絶対に知っておいてほしい情報です。

2003年1月1日より不動産鑑定評価基準が改正され、地中埋設物も土地履歴として正確に評価されるようになりました。それに伴い、一般的な住宅で行われているセメント杭による地盤改良は、地中埋設物扱いとなりはマイナス評価になります。つまり、土地そのものの地価のマイナス要素として判断されるようになったので、地中埋設物となる類の地盤改良は大幅な地価下落につながります。

また将来の建て替えの際にも、莫大な撤去費用が発生してしまうので、売却するつもりがなくても注意が必要です。家を建てる場合には、初期費用が安価だからという安易な理由でセメント杭を施工してしまうと、土地の資産価値を大きく棄損してしまうのです。にもかかわらず大半の地盤改良で使用されているのはセメントによる改良です。

なぜなのか?それはたいていの場合で安定して安値だとされているからです。(ケースバイケースですが、木杭は同程度になる場合が多く、砕石杭は数割高く、鋼管杭は2〜3倍高額になる)安物買いの銭失い。とはセメント柱状改良のためにあるような格言ですね。(ほんの少しだけ安いだけなのですが)

 

地価の下落


セメント杭・鋼管杭は産業廃棄物

産業廃棄物!役目を果たしたセメント系柱状杭や鋼管杭は地中にそのまま残っていると地中埋設物として撤去する必要があります。そして、撤去されたセメント杭は産業廃棄物として適切に処分しなければなりません。つまり、将来立て替える時には莫大な撤去費用(一般的に作るときの3〜5倍かかるといわれています。)がかかります。

セメント杭で地盤改良してしまった土地の売却を行うとき埋設物(産業廃棄物)として取り扱われるため、撤去を買主などから減額請求されることになります。既に土地取引の現場では、地盤改良された土地が出回り始めており。現実の取引でも杭が地中埋設物として存在する場合は大幅に取引価格が減額されています。また、もしセメント杭の存在を内緒で売却した場合、建て替えの際にセメント杭が派遣された時には、地中埋設物の撤去費用は売主負担ですので、もめることになり最終的には撤去費用を請求されることになります。

また、セメントによる六価クロム土壌汚染を起こしていた場合、その土壌汚染対策費用もかかります。環境や経済性を考えると、セメント杭による地盤改良工法の選択は絶対にお勧めできません。環境汚染の心配はありませんがコスト面で鋼管杭は△。

産業廃棄物に警告!


地中に残存する障害物は「隠れた瑕疵」に該当するか?

マンション用地として土地の売買契約が締結後、地中に埋設基礎等の障害物の存在が発見され、土地に隠れた瑕疵があると認められた裁判の判例をご紹介しましょう。

原告:買主地中埋設物の存在は本件土地の瑕疵に当たるとして、地中埋設物の撤去に要した費用相当額の損害賠償を請求 被告:売主地中埋設物の存在をもって土地が通常有すべき品質、性質を欠くものとすることは出来ず、瑕疵には当たらない

原告 → 中高層マンションを建築するために本件土地を購入。

被告 → 原告がその土地を購入することを知っていた。

原告 → 地中に杭、基礎等が存在することを知らなかった。その除去には高額な費用が必要とされた。

判例の解説
上記のことについて裁判所は、被告に対し中高層建物を建築する予定であれば通常具備しなければならない品質性状を欠くものであると判断しました。 結果、原告の損害額は上記撤去に要した費用合計3,090万円と認めるのが相当であるとの判断を下しました。 今後、このような問題は多く発生すると思われます。従来のセメント、鋼管杭などを地中に埋め込むため、将来撤去の手間・費用が発生する恐れがあるということなのです。

地盤改良・補強工事によっては!発ガン性のある六価クロムが発生?

六価クロム土とセメントを混ぜると発ガン性物質である「六価クロム」が発生する場合があります。(特に関東ローム層はリスクが高いとされる土質です。)この六価クロムはセメントと土を混ぜてセメント杭を製造するときの発熱によって、土中に自然に存在する三価クロムを酸化させてしまうことによって発生する場合があります。この有害な六価クロムは発生すると地下水を流れ周辺の自然環境にも悪影響を及ぼすため、発生が確認された土地は売主(持主)に土壌汚染を撤去する義務が発生します。

セメント系固化材を使った地盤改良では人の健康や自然環境に悪影響を及ぼす、非常に危険な発ガン性物質「六価クロム」の発生率が高くなるため、公共土木工事では、「六価クロム溶出試験」を行い、六価クロムが発生しないことを確認してからセメント杭は使用しています。ところが、一般住宅の地盤改良では「六価クロム溶出試験」はおろか、「六価クロム対策用のセメントを使うことも無いため、「セメント杭」は絶対にお勧めできません。

六価クロム(Cr6+)とは
六価クロムとは、かつて重大な社会問題となったアスベストと並んで二大発ガン性物質として国際がん研究機関(IARC)及び アメリカ合衆国環境保護庁(EPA)によりリストアップされている非常に危険な物質。 人体影響としては慢性障害でアレルギー性皮膚炎、肺がん、急逝障害で皮膚の火傷、壊死、下痢、嘔吐などが指摘されています。

以上の理由から低燃費住宅では、新築時の地盤改良でセメント杭をお勧めすることはありません。

 

おまけ

工務店やハウスメーカーの良い悪いを判断する簡単な方法として、新築住宅の建設時の地盤改良工法の提案を見るという方法があります。

新築住宅の建設をご検討の方は、さしたる理由も無く、またリスク説明も無く、セメント杭を普通に進めてくる工務店・ハウスメーカーは敬遠することをお勧めします。

(ただし、稀に地盤の特性上セメント又は鋼管杭でないと施工できない場合もあるので、断定は禁物です、セメント杭にする理由があるかどうかを適切に把握しているかがポイントです。)


画像出展 Hyspeed工法 地盤.jp

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