これを知らずに家を建てると、2020年に自宅の資産価値が激減する!?


「住宅の質」にこだわり始めた日本の家づくり

本日2015年6月4日、住宅の省エネルギー性能に関する歴史的な法改正が全会一致で衆議院を通過しました。住宅の質の三大要素の一つである「省エネルギー性能」(国が決めた住宅の質三大要素は、「耐震」「長持ち」「省エネ」です。)の最低限度の基準を(次世代省エネルギー基準相当)決めようとしています。

その法案の名前は「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律案(国家での質疑応答はこちら)

ザックリといえば家の省エネルギー性能に対して義務、つまり最低限度の基準を決める法律です。6月4日に衆議院を通過しましたので、来年から法律化される予定となっています。

「え、家の省エネルギー性能って最低基準無いの?」と思われると思いますが、意外や意外、現段階で日本では家に省エネルギー性能の最低基準というものは無く、例えば無断熱の家でも今なら合法です。

私の知りうる限り、冬に暖房が必要となる国で無断熱でも家が建てられる国を、日本以外では知りません。住宅の省エネルギー性能がガラパゴス化しており、非常に低品質なままだったのですが、2020年にようやく先進国の仲間入りを果たすとも言えます。

ScreenClip▲出典:国土交通省

 

特に性能が悪かったのが窓

今日本で普通に家を建てるときに使っている窓は「ペアガラス」ですね。ハウスメーカーのパンフレットにも、デカデカと「ペアガラスで高い省エネルギー性能」などと書かれています。大体日本の窓の9割がアルミ性のペアガラスです。

アルミペアガラスの断熱性能は、U値4.65というものです。(U値とは、1mあたりに1時間で逃げる熱の単位。窓の場合、最低が6.51で0に近づくほど高性能という意味です。)

この4.65がどのレベルかと言えば、アメリカやヨーロッパに持っていくと、性能が悪すぎて犬小屋でも使わないレベル。お隣の韓国や中国に行っても法律の最低基準を満たしていない為に住宅で使用することは出来ません。

こういえば私たちが新築で使っている窓がいかに性能が悪いものだったのかが分かるのではないでしょうか?

<<詳しくはこちら!「日本の窓の断熱性能は犬小屋レベル以下!?」>>

出典:YKK AP調べ[YKK AP 樹脂窓の歴史](ドイツ:建築物のエネルギー性能に関するEU指令(2014年予定)、中国:第12期5カ年(2011〜2015)、日本:平成11年次世代省エネ基準、アメリカ:EPA/DOEエネルギー省計画)

 

2020年に省エネが義務化されると私たちにどのような影響が?

さて、日本の住宅の省エネ性能が低品質であることはこれぐらいにして、話を戻します。

実はこの「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律案」が成立すると、住宅の省エネルギー性能に最低基準が義務化されるのは2020年を予定しています。

 

「なんだ、5年後か。じゃあ私には関係ないや。」

 

と思った方、それは甘すぎます!!この法律は私たちの生活にものすごい変化を起こすことになります。今住宅を所有している方、また2020年までに住宅を購入したいと考えている方は、この法改正が、住宅購入者である私たちにとって、どのような影響があるのかを良く知っておく必要があります。

 

ザックリいえば、2020年以降の義務基準に満たない家を建ててしまった場合、5年後には型落ちになるという意味でもあり、将来の資産価値がガクンと下がってしまう可能性が高くなります。

 

耐震基準の改正が類似した法改正

実は似たようなことが昔ありました。それは同じく住宅の質の三大要素の一つである、「耐震」でです。
<<耐震については詳しくはこちら>>

耐震基準ではザックリ分けると1981年に施行された、現在の基準である「新耐震」と、それ以前の「旧耐震」という分け方が出来ます。(細かくはもっとありますが)

この1981年より前の建物を「既存不適格」といいます。

言葉は難しいのですがどういうことかというと、現在の耐震性を満たしていない違法建築という意味です。ただ、違法建築と言ってしまうと、建てた当初は合法だったので、違法建築と言われるのは、少々可哀想ではないですか。で、ひねりだした名前が、「既存不適格」。現行法で見るとNGだけど、建築当時は適法だったから限りなく違法に近いが違法とは言いにくいなー、という意味です。

新潟県中越沖地震

 

「既存不適格な家」は違法ではありませんが、この家を財産と見たときにどう影響があるのか?

財産価値はどうなのか?ここが私たち家を買う人間からすると重要な問題ではないかと思います。ストレートに言うと、「既存不適格」な家は住宅ローンがつきにくい場合が多くなります。

というのは、現行法に照らし合わせると違法建築なので、銀行さんは違法な家にお金を貸すのを嫌がります。とはいえ完全な違法建築ではないので貸す場合もあり、日本の銀行さんには全く貸さないわけではありませんが、万が一返済が滞った場合に、競売で売る時に違法建築は売りにくい為に敬遠しています。そこで銀行さんは、「いやー、この物件にはお金貸せませんかね」。もしくは、「いやー、土地の担保価値からするとこのぐらいの金額でしょうか」ということで、かなり貸出額を低く抑えてきたりします。そのため、

「既存不適格な家」はファイナンス的理由で市場から退場させられてしまいます。つまり、資産価値が一気に下がる。

ということによってソフトランニングで、退場して、壊してもらうか、直してもらうということを、この20年以上強要してきました。

ScreenClip

 

耐震と同じことが2020年以降、省エネルギー性能についても行われる

省エネ性能の足りていない住宅というのは、実はあと5年したら既存不適格物件になりますから、同じ理由で、リフォーム費用があとでかさんだり、売ったり貸したりするときにネックになる可能性が高いのです。

もし、今後新築住宅を建設予定の場合、省エネルギー性能だけは、特にリフォームすると費用がかさむ断熱性能だけは、最低でも2020年の義務基準予定の「次世代省エネルギー基準を超えるレベル」にしておく必要があります。

浦安で家を建てる場合は、Q値2.7は最低、少なくとも1.9以下、出来れば1.6以下にしておけば将来の既存不適格リスクを低く抑えることが出来ます。

(Q値とは日本で一般的な断熱性能の数値基準で、家全体から一時間当たりに漏れる熱の量を床面積で割った値です。小さいほどに熱が漏れない高性能な家という事になります。)

ScreenClip

新築の半分以上は5年後に資産価値がガタ落ち!

実は今、新築されている住宅の半分は既存不適格で、2020年以降の最低基準を満たしていません。

つまり、省エネ基準に着目しておかないと、50%以上の確率で、5年後に資産価値が激減してしまいます。

ScreenClip▲国土交通省より

 

あり得ないですよね。5年後に一気にがた落ちの(まあ家電ならよくあることですが)去年買ったモデルは今買うと半額なってしまいます。

同じことがこの住宅で、35年の住宅ローンを組んだのに、残り30年にして違法建築扱いされてしまうという、とんでもないことが目の前で行われている。

建築業者さんは、いかに私たちの財産権について理解が足りないのか。ここを知らないで買ってしまうと本当に大変です。

消費者は自分で情報武装していかないとやられてしまいます。

「今は違法ではないからOKです。でも5年後は資産価値がガタ落ちですけどね。ついでに光熱費も高いっすよ・・・」

とは、教えてくれないんですよね。

 

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